利率普漲

　　近日從熱點(diǎn)城市傳來(lái)的樓市大消息，不是貸款額度收緊，就是房貸利率上浮。隨著北京（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）等多地房貸利率上調(diào)，熱點(diǎn)城市首套房貸利率普遍上浮10%以上，頻頻刺激著購(gòu)房者的敏感神經(jīng)。

　　目前，北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京首套房貸利率普遍上浮15%；廣州、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）甚至有個(gè)別銀行將首套房貸利率上浮40%……天津（樓盤）方面，雖然交行等多家銀行表示目前首套房貸利率僅上浮10%且審批較快，但仍有中信銀行(601998,股吧)將首套房貸利率上浮三成。

　　商業(yè)銀行變更房貸利率雖屬于自發(fā)行為，卻在某種程度上得到官方認(rèn)可，被認(rèn)為“總體上符合利率市場(chǎng)化的要求和趨勢(shì)”。

　　3月9日，尚未卸任央行行長(zhǎng)的周小川公開(kāi)表示，很多重要國(guó)家的貨幣政策從數(shù)量寬松慢慢退出，意味著過(guò)去全球范圍內(nèi)的數(shù)量擴(kuò)張和低利率可能逐漸將告一階段。“中國(guó)也是整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的一部分，這個(gè)方面的影響大家應(yīng)該可以預(yù)估到。”

　　央行副行長(zhǎng)潘功勝也回應(yīng)稱，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，它仍然處于比較低的水平。梳理發(fā)現(xiàn)，我國(guó)5年期以上貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月24日以來(lái)一直保持在4.9%，較2007年的高點(diǎn)7.83%相差不少。從趨勢(shì)上看，2014年、2015年降準(zhǔn)降息形成的基準(zhǔn)利率底部將被突破。

　　融360數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房貸利率的這一波兇猛漲勢(shì)始于2017年年初。截至今年2月，全國(guó)房貸利率連續(xù)14個(gè)月上揚(yáng)，其中首套房貸平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍，同比去年2月的4.47%大漲22.15%。

　　“兩會(huì)剛剛釋放了住房調(diào)控不放松的信號(hào)，3月22日起大連（樓盤）便同步執(zhí)行限購(gòu)及限售政策，說(shuō)明今年的調(diào)控基調(diào)仍將從嚴(yán)，銀行信貸政策會(huì)不斷趨緊，未來(lái)一段時(shí)間貸款難將成為必然。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)沈連鳳對(duì)新金融記者表示。

　　剛需叫苦

　　事實(shí)上，如果不是房貸利率連連上調(diào)，剛需購(gòu)房者已迎來(lái)難得的出手機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，我國(guó)房?jī)r(jià)已告別快速上漲階段，總體走勢(shì)為震蕩下行。易居研究院報(bào)告指出，2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.2%，連續(xù)兩個(gè)月回落。其中，一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，房?jī)r(jià)步入下跌通道，目前已連續(xù)7個(gè)月滯漲。

　　然而，絕大部分人買房還是要通過(guò)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)滯漲難敵房貸成本飆升。“剛提交了申請(qǐng)貸款的材料，就聽(tīng)說(shuō)房貸利率又要上浮了。”在廣州，剛需購(gòu)房者林立（化名）近來(lái)過(guò)得心驚膽戰(zhàn)。要知道，2016年8.5折（4.17%）還是廣州首套房貸利率的主流；到2017年年末，廣州已無(wú)執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行；今年2月，廣州首套房貸平均利率更新為5.37%。

　　房貸利率不斷變化，嚴(yán)重干擾了林立的購(gòu)房計(jì)劃。從2017年6月起，他便一直關(guān)注廣州天河區(qū)駿景花園的二手住宅，希望房?jī)r(jià)從高點(diǎn)時(shí)的50000元回落到42000元的心理價(jià)位。

　　林立對(duì)新金融記者表示，去年3月廣州還有銀行針對(duì)首套房貸執(zhí)行8.5折利率，一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450萬(wàn)元的100平米房源，中介告誡我不要再猶豫，等房?jī)r(jià)降至預(yù)期是不可能了。我被個(gè)別銀行房貸利率上浮40%的消息震驚到了……如果房?jī)r(jià)降30萬(wàn)元，貸款成本多了100萬(wàn)元就尷尬了。”

　　不同檔次的房貸利率，對(duì)購(gòu)房成本的影響究竟有多大？以貸款200萬(wàn)元、30年等額本息還款計(jì)算，8.5折的還款總額為351萬(wàn)元，月均還款9745元；若以基準(zhǔn)利率計(jì)算，還款總額為382萬(wàn)元，月均還款10614元；按照極端情況利率上浮40%計(jì)算，還款總額高達(dá)472萬(wàn)元，月均還款13119元。

　　渤海證券分析師提醒，房貸利率的抬升速度遠(yuǎn)超想象，對(duì)于剛需者來(lái)說(shuō)，接下來(lái)一段時(shí)間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢(shì)嚴(yán)峻，就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進(jìn)了一步，國(guó)內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率將面臨現(xiàn)實(shí)性上行壓力。未來(lái)一旦基準(zhǔn)利率上調(diào)，銀根縮減將令購(gòu)房成本變得更高。”

　　何處是頂

　　房貸一向是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，按照慣例春節(jié)后銀行貸款額度也會(huì)相對(duì)充裕。然而，今年各地銀行房貸利率“漲聲一片”，個(gè)別銀行甚至?xí)和７刨J的動(dòng)機(jī)何在？

　　蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任黃志龍認(rèn)為，這與居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患有關(guān)。2017年年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額高達(dá)21.9萬(wàn)億元，占整個(gè)居民部門貸款余額的70.2%；居民部門債務(wù)占GDP的比重（即居民杠桿率）也從2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠桿率急劇上升，迫使監(jiān)管部門對(duì)于居民加杠桿行為從鼓勵(lì)變?yōu)橐种啤?/p>

　　2018年1月，銀監(jiān)會(huì)明確提出要努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。

　　黃志龍表示，財(cái)務(wù)可持續(xù)方面的考量也是銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的動(dòng)力不再?gòu)?qiáng)烈的重要原因。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此表示認(rèn)同：“連理財(cái)產(chǎn)品收益率都超過(guò)5%，銀行給購(gòu)房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率，上浮空間就更大。”

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，銀行存貸款業(yè)務(wù)的息差保持在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，才能保持財(cái)務(wù)可持續(xù)不虧本。從銀行資金成本的兩個(gè)基準(zhǔn)來(lái)看，理財(cái)產(chǎn)品2月平均預(yù)期年化收益率創(chuàng)下31個(gè)月新高，為4.91%；2017年年末，銀行同業(yè)存款利率也攀升至5%左右。據(jù)此推算，要維持1.5個(gè)百分點(diǎn)左右的息差，房貸利率或?qū)⑸?.5%左右。

　　不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示：“隨著房地產(chǎn)調(diào)控周期被歷史性拉長(zhǎng)，金融監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，可以預(yù)見(jiàn)接下來(lái)的房貸利率上漲周期起碼3年，最多可追至5年。調(diào)控最好的情況是全國(guó)房?jī)r(jià)溫和回落，但不管房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，今后買房成本是越來(lái)越高了。”