8月9日晚間，萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）發(fā)布公告稱，萬達(dá)集團(tuán)旗下兩大輕資產(chǎn)公司——萬達(dá)酒店管理公司和萬達(dá)文旅集團(tuán)，將注入香港上市公司萬達(dá)酒店發(fā)展，分別作價(jià)7.5億和63億人民幣。萬達(dá)酒店發(fā)展則將旗下4個(gè)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，售予萬達(dá)商業(yè)。

　　這是繼出售13個(gè)文旅項(xiàng)目和77個(gè)酒店項(xiàng)目之后，萬達(dá)的又一次重要資本運(yùn)作，也是萬達(dá)將輕資產(chǎn)項(xiàng)目注入上市平臺的一次嘗試。

　　8月10日，萬達(dá)酒店發(fā)展收盤報(bào)1.390港元，相比前一交易日收盤價(jià)上漲約20%。

　　分析人士指出，經(jīng)此調(diào)整，萬達(dá)酒店發(fā)展將成為以輕資產(chǎn)為主的上市平臺，其對于文旅、酒店等業(yè)務(wù)的發(fā)展能起到較好的支撐。與此同時(shí)，經(jīng)過出售和剝離后，萬達(dá)商業(yè)回歸A股的步伐或?qū)⒓涌臁?/p>

　　所謂重資產(chǎn)是以往萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，主要體現(xiàn)為大量資金投入、大比例持股，以及從融資、規(guī)劃到建設(shè)、運(yùn)營全鏈條操作。但由于該模式資金占用量大、不利于迅速擴(kuò)張等因素，萬達(dá)商業(yè)從2015年開始宣布啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并在萬達(dá)廣場項(xiàng)目中實(shí)施。

　　如今，萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略分為兩類：一是與“有錢沒地”的機(jī)構(gòu)合作開發(fā)投資類萬達(dá)廣場；另一類是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達(dá)廣場，凈租金收入3：7分成（萬達(dá)占三成）。這種模式不會占用大量資金，且更有利于品牌輸出。

　　搭建“輕資產(chǎn)”上市平臺

　　此次資產(chǎn)梳理，與萬達(dá)此前的并購案有著密切的邏輯關(guān)系。

　　7月19日，萬達(dá)商業(yè)以637.5億元的代價(jià)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，77家城市酒店的全部股權(quán)，分別售予融創(chuàng)和富力。但作為“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的一部分，13個(gè)文旅項(xiàng)目仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌，并由萬達(dá)文化集團(tuán)旗下的萬達(dá)文化旅游創(chuàng)意集團(tuán)有限公司（即“萬達(dá)文旅”）負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。

　　此次注入到上市平臺的萬達(dá)文旅，就是上述公司。按照公告，63億元人民幣的代價(jià)，可以由現(xiàn)金、發(fā)行股份或可換股債券的任一方式清償。

　　酒店資產(chǎn)在出售后，并無相應(yīng)的“代管”條款，但萬達(dá)酒店管理（香港）有限公司（即“萬達(dá)酒管”）仍然是中國本土最大的高級酒店管理公司之一，并管理著萬達(dá)旗下的數(shù)十家酒店。該公司歸屬于萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)旗下。

　　在此次交易中，這部分資產(chǎn)作價(jià)7.5億元人民幣。

　　此次交易的另一項(xiàng)內(nèi)容在于，萬達(dá)酒店發(fā)展將旗下四個(gè)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，售予萬達(dá)商業(yè)。包括桂林項(xiàng)目公司51%的股權(quán)、倫敦項(xiàng)目公司60%的股權(quán)、芝加哥項(xiàng)目公司60%的股權(quán)、悉尼及黃金海岸項(xiàng)目公司60%的股權(quán)。

　　此次交易后，萬達(dá)酒店發(fā)展旗下的資產(chǎn)迅速“變輕”。尤其考慮到已經(jīng)將馬德里項(xiàng)目出售，此次交易后，該上市平臺上將剩下上述四個(gè)項(xiàng)目的剩余股權(quán)，以及福州恒力城項(xiàng)目的全部股權(quán)，以及兩個(gè)輕資產(chǎn)公司。

　　萬達(dá)文旅和萬達(dá)酒管是萬達(dá)旗下最重要的輕資產(chǎn)公司。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，此次注入上市平臺進(jìn)一步明確了其戰(zhàn)略地位。

　　萬達(dá)方面也強(qiáng)調(diào)，該交易完成后，萬達(dá)酒店發(fā)展將明確其作為萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)唯一上市平臺的戰(zhàn)略地位。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還表示，減少重資產(chǎn)、注入輕資產(chǎn)后，萬達(dá)酒店發(fā)展也將成為萬達(dá)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要上市平臺。

　　或有助于萬達(dá)商業(yè)回歸A股

　　萬達(dá)酒店發(fā)展的前身是2002年在港上市的“恒力商業(yè)地產(chǎn)”，2013年6月，萬達(dá)商業(yè)通過收購成為其控股股東，2014年10月更名為萬達(dá)酒店發(fā)展。隨后，萬達(dá)酒店發(fā)展逐漸成為萬達(dá)進(jìn)行海外并購的主要平臺。

　　萬達(dá)商業(yè)曾于2014年12月在港交所上市，但在2016年9月完成私有化。如今，萬達(dá)酒店發(fā)展已是萬達(dá)旗下唯一的海外上市平臺。

　　將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)注入這一平臺，萬達(dá)有著十分縝密的考量。

　　一直以來，港股對重資產(chǎn)房企的估值普遍不高，如萬達(dá)商業(yè)在港上市期間，PE一直不超過10，且股價(jià)大部分時(shí)間里低于發(fā)行價(jià)。但輕資產(chǎn)公司（包括輕重結(jié)合的房企）因業(yè)績穩(wěn)定，并能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其市盈率相對較高，可達(dá)20多倍。

　　因此，從市值管理的角度看，注入香港上市平臺，顯然更有利于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值。從這部分業(yè)務(wù)的發(fā)展看，香港上市平臺更有利于實(shí)現(xiàn)國際化運(yùn)營，這也與萬達(dá)建立國際化公司的戰(zhàn)略目標(biāo)相符。

　　此次業(yè)務(wù)布局，還將對萬達(dá)商業(yè)回歸A股產(chǎn)生連帶影響。

　　根據(jù)萬達(dá)商業(yè)于2015年9月報(bào)送的招股書，擬上市的資產(chǎn)包中，以商場（包含商場管理運(yùn)營）、酒店（包含酒店管理運(yùn)營）、文旅三類項(xiàng)目為主。在將大部分酒店、文旅項(xiàng)目售出，將酒店管理業(yè)務(wù)剝離之后，資產(chǎn)包中將以商場業(yè)務(wù)為主。這部分商場業(yè)務(wù)主要是萬達(dá)的第三代產(chǎn)品——萬達(dá)廣場。

　　萬達(dá)商業(yè)旗下共有200多座萬達(dá)廣場，盡管2016年以后的萬達(dá)廣場多以輕資產(chǎn)的形式來運(yùn)作，但目前這部分資產(chǎn)仍是“輕重結(jié)合”的狀態(tài)。

　　由于萬達(dá)廣場運(yùn)營更為成熟，并能夠輕松實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目的資金平衡，其資產(chǎn)質(zhì)量明顯優(yōu)于文旅和酒店項(xiàng)目。因此多數(shù)分析人士認(rèn)為，經(jīng)過兩次出售和剝離，萬達(dá)商業(yè)將更容易在A股上市。

　　目前，萬達(dá)集團(tuán)旗下共有商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融、大健康五大集團(tuán)。若萬達(dá)商業(yè)能順利回A，商業(yè)集團(tuán)旗下將坐擁A股和港股兩個(gè)上市平臺。文化集團(tuán)旗下則擁有A股上市公司萬達(dá)電影(52.040, 0.00, 0.00%)（002739.SZ）。金融集團(tuán)和網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)也傳出過準(zhǔn)備上市的消息。

　　在萬達(dá)實(shí)施多元化的同時(shí)，其對資本市場的布局思路已初現(xiàn)端倪。分析人士認(rèn)為，在推動商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，謀求各項(xiàng)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，并最大限度地利用國內(nèi)外上市平臺，將是萬達(dá)的長遠(yuǎn)目標(biāo)所在。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年萬達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2549.8億元。其中商業(yè)集團(tuán)收入1430.2億元，文化集團(tuán)收入641.1億元，金融集團(tuán)收入213.5億元，網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)收入41.9億元，分別占比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其余為百貨和其他收入。